Viviendas: renace el interes por comprar desde boca de pozo para refugiar el dinero.

La falta de opciones atractivas de inversion, dolar estable y una inflacion de dos digitos apuntalan la compra de unidades desde la gestacion de la obra o compra desde la boca de pozo .

fuente: extraido de Guillermina Fossati, iProfesional.com
Tema: inversion desde boca de pozo

Desde el sector dan cuenta del aumento en la compraventa y revelan cual es la rentabilidad en dolares que se obtiene.¿Donde poner la lupa?

“Los telefonos volvieron a sonar y ese es el mejor termometro para nuestra actividad. Hay consultas por terrenos,lotes en barrios cerrados y algunas zonas ideales para oficinas”.

La frase, refleja el cambio de animo que se vive en el mercado inmobiliariolocal, que despues de tocar fondo y paralizarse casi por completo en el primer semestre del año, se recupera y cobra un mayor ritmo.

La vision es compartida por desarrolladores, brokers y especialistas, quienes consideran que el dolar estable y una inflacion de dos digitos contribuyen no solo a que los argentinos busquen en el ladrillo un resguardo para sus ahorros sino tambien para que lo elijan como alternativa rentable de inversion.

En ese contexto,la compra desde boca de pozo(esto es desde que se inician los cimientos de la construccion de un proyecto) vuelve a ganar un espacio importante dentro del menu de opciones.

La incertidumbre se iria despejando y las mejores proyecciones que se anticipan para la economia local contribuyen a una mejora en los niveles venta.

Esto se da en los distintos segmentos socioeconomicos de la ciudad de Buenos Aires, pero mas especialmente en el ABC1.

“Desde que el dolar esta quieto el inversor no sabe donde colocar el dinero. Y en construccion sabemos que no hay misterios, siempre es una opcion conveniente si se elige un terreno adecuado y una buena ubicacion”, explico Nicolas Lang, gerente de nuevos Emprendimientos.

Nuevas reglas de juego
Sin embargo, este ritmo que recobra la actividad se da bajo nuevos parametros, distintos a los que regian en años anteriores -conocidos como los del “boom del ladrillo”- y que son los que marcaran el destino de los nuevos desarrollos.

Mas cuando se trata de proyectos en boca de pozo, en los cuales el particular puede obtener una buena rentabilidad a costa de tener que tomar la decision de sumarse desde la gestacion de la obra.

Al respecto, Jorge Gonzalez, señalo que los riesgos son distintos y es por eso que recomendo averiguar y tener siempre presente quien es el desarrollador. “El inversor tiene que estar seguro que este sea una empresa reconocida”, alerto.

En general, los especialistas consultados hacen enfasis en este punto por tres cuestiones clave:

•Para reducir los riesgos de insolvencia que este pudiere enfrentar con el pasar de los años y que le impidan entregar la vivienda en tiempo y forma.

•Asegurarse que la calidad de la obra y los materiales comprados esten acordes al proyecto inicial, para garantizar asi que el dinero entregado por el particular este bien invertido.

•Para que la figura juridica sea la adecuada (sociedad anonima, fideicomisos u otras). Asi, los aportes dinerarios del particular pueden gozar de la suficiente proteccion legal. Y los desarrolladores serios no improvisan en este aspecto.
¿Por que cobra relevancia este tema?
Cabe resaltar que en la actualidad la ganancia que obtienen los desarrolladores se redujo significativamente, producto de la suba en el costo de los terrenos y materiales. Ahora no pueden trasladar a precios tales incrementos, como si ocurria antes cuando todo ladrillo puesto a la venta encontraba comprador.

El contar con un margen de ganancia mas acotado al encarar la obra -con el cual deberan tener que enfrentar años de alta inflacion como los que se preven- sumado a un inversor mas cauto, que impedira que las ineficiencias constructivas, o desviaciones de costos, sean “tapadas bajo la alfombra” con subas de precios, hacen que el desarrollador delproyecto, en terminos financieros, se encuentre mas limitado.

En este sentido, hoy no hay margen para el error. Ademas del constructor, hay que estar seguros de que el emprendimiento a boca de pozo este emplazado en una zona ya consolidada o en vias de crecimiento.

Es por ello los expertos que resaltan la importancia en la eleccion de quien ejecutara el emprendimiento o inversion inmobiliaria.

Como contrapartida, y segun los ejecutivos consultados, la crisis dio una manito en este sentido. Sucede que ayudo a depurar el mercado y borro de un plumazo a los grupos de improvisados, que en las epocas de esplendor del ladrillo se juntaban para construir, sin la experiencia suficiente, y solo para aprovechar el momento.

Tal como sostuvo el experto Damian Tabakman a iProfesional.com: “El dentista devenido en constructor inmobiliario desaparecio”.

Rentabilidad mas acotada
Las rentabilidades se achicaron no solo para el desarrollador sino tambien para el inversor particular.

En la actualidad, un proyecto de punta a punta -que se ejecuta en un plazo de 24 meses- le permite obtener una ganancia del 25 al 30% en dolares. En epocas de bonanza llego a ser de un 50%.

Desde diversas constructoras y consultoras inmobiliarias coinciden con dichas cifras.

El aumento en el precio de la tierra y en los costos de construccion redujo el margen, pero igualmente invertir desde el pozo sigue siendo tentador para los particulares, ya que lo ven como una alternativa segura para preservar sus ahorros.

En tanto Prieto tambien aclaro que mas alla de ganar con la apreciacion del inmueble se debe tener en cuenta que luego los mismos pueden ser destinados a la renta entonces eso suma un importante beneficio al inversor.

¿En que momento entrar a la obra?
El momento ideal para invertir en una obra desde boca de pozo es hoy uno de los principales dilemas que se ponen en juego.

Por un lado, la incertidumbre hace mas dificil que la gente se arriesgue a tomar un compromiso cuando recien estan en ejecucion los cimientos del proyecto.

Sin embargo, es ahi donde el particular puede lograr una rentabilidad interesante.Es importante entrar desde el inicio o desde boca de pozo para encontrar el mejor precio de mercado.

Entrar con la mitad del proyecto listo reduce el riesgo, aunque implica resignar parte de la ganancia, aunque en general, la gente ingresa cuando ve que se avanzo en un 40 o 45% del total construido. En ese momento se arriesga a asumir el compromiso.

Modalidades de inversion
Otra decision importante a la hora de invertir en una obra desde el pozo es la forma juridica que tomara el compromiso de desembolso.Y aqui es donde el fideicomiso se alza entre las preferencias.

Los mas comunes son:

-Fideicomiso a precio fijo: el inversor paga una cuota fija (en general, a precio de mercado) por una unidad prevendida. Se asegura de pagar el mismo valor todos los meses, pero este tiende a ser mas alto respecto a los fideicomisos conocidos como “al costo”.

-Fideicomiso al costo: en este caso los inversores pagan solamente el costo de la obra mas un plus, que incluye el fee del desarrollador (es como si hiciesen un pool de compra para que alguien ejecute la obra). El valor de la cuota, en general, es mas reducido que en el caso anterior, pero se corre el riesgo de tener que pagar adicionales, si es que durante el transcurso del proyecto surgen incrementos en los valores de los insumos, materiales o mano de obra. En general, este valor incremental tiende a ser de entre un 10 y un 15% del inicial pactado.
Segun dan cuenta los distintos ejecutivos consultados, la mayoria de las propuestas que hoy se encuentran en el mercado se estructuran en base a precio fijo.

"Para los inversores no existe la palabra fideicomiso al costo sino que compra a precio fijo en dolares porque necesita saber cuanto saldra el activo inmobiliario que tienen en el tiempo".

Para que se de esta preferencia, mucho tiene que ver la elevada inflacion, que “pulverizo” gran parte de los desarrollos al costo, que tras la salida del uno a uno habian registrado una fuerte aceptacion.

Por que el fideicomiso es la figura elegida?
Por el lado de la figura juridica elegida, el fideicomiso se alza como la preferida, porque preserva legalmente el bien ante casos de insolvencia.

En uno de tipo inmobiliario para la construccion de un edificio de PH (fideicomiso de administracion) los roles son:

-Fiduciantes, que pueden serlo:
·El dueño del terreno (que decide aportarlo al fideicomiso)
·Los que adquieran unidades del futuro edificio
·Inversores que no aspiran a quedarse con los departamentos, sino con el producido de la comercializacion de los mismos a terceros.

-Beneficiarios: que son los mismos fiduciantes. De esta manera, el fideicomiso como figura societaria en si, no paga impuesto a las ganancias sino que el tributo recae en cabeza de los propios fiduciantes/inversores (en la medida en que obtengan una utilidad del fideicomiso).

-Fiduciario: puede ser el desarrollador o bien una persona independiente. La constructora, generalmente, es ajena a la estructura fiduciaria.

Se utiliza a menudo el fideicomiso para estos desarrollos inmobiliarios por dos motivos:

1Alivio fiscal: es el mejor vehiculo para canalizar aportes de varias personas a la realizacion de un negocio de inversion de un plazo acotado: no tiene la rigidez tipica de una sociedad comercial y posee un tratamiento fiscal mas beneficioso.

2Menor riesgo: la gente lo percibe como un vehiculo que reduce riesgos, y por lo tanto otorga mas seguridad. “Sin duda la figura del fideicomiso, cualquiera sea el desarrollador (fiduciario) elegido, pone a salvo - respecto del aportante de la tierra, de inversores o de los compradores - el terreno y todo lo sobre el construido, en caso de concurso o quiebra de la constructora y/o desarrollador. No obstante esto no garantiza que el dinero sea correctamente aplicado por el fiduciario.

Relevamiento
Aunque la crisis redujo los permisos de nuevos desarrollos, de acuerdo a cifras aportados por la Camara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), que reune los datos aportados por 50 brokers, los proyectos que se destacan en Capital y GBA son los de propiedad horizontal, semitorres, torres, casas y barrios cerrrados.

En cuanto al precio promedio del metro cuadrado, este varia de acuerdo a la ubicacion y al tipo de obra.

Para el caso de countries y oficinas, el precio promedio del m2 varia entre:

Los proyectos que mas salida comercial tienen son los departamentos de dos y tres ambientes, cuya preferencia por parte de los compradores se ubica casi en el mismo porcentaje que las casas.

En cuanto a las zonas, Rozados explico que los mas atractivos son los proyectos en los barrios mas tradicionales, tanto para los desarrolladores como para los interesados.

Sin embargo, un factor principal que muchas veces hace cambiar de opinion, especialmente a los primeros, son los precios de la tierra, que apenas alejandose un poquito de los lugares de alta demanda muestran una importante baja de precio.

“Avalar determinados precios de tierras en Palermo o Barrio Norte, dispara mucho los costos y hace que los valores sean demasiado altos”, explico Rozados.

Se rescata que si bien es fundamental la zona, en los ultimos tiempos fueron apareciendo diferentes terrenos en lugares de baja demanda, pero que sirvieron para reconvertir el lugar.

“Es muy comun encontrar industrias que van desapareciendo y ahi la tierra recobra valor para viviendas. En capital se ve en la zona Sur, por ejemplo la fabrica que era de Cafe La Morenita, por Montserrat, hoy con un entorno con universidades, como UADE y UBA, se revaloriza”.

De todos modos los expertos, en su totalidad, destacan que el corredor Norte es siempre el preferido y el mas buscado, aunque del mismo modo, el mas caro.

Mas alla de las obras en proceso de construccion, hay muchos proyectos por anunciarse.

Perspectivas
Aunque alejado de las epocas de esplendor, el mercado inmobiliario espera una recuperacion importante a partir de 2010.

Solo en septiembre, en el sector dieron cuenta de anuncios de inversion por un total de $s34 millones, segun datos de Abeceb.com.

Ademas, tal como explicaron los expertos, hay que tener en cuenta que cuando el PBI cae, la construccion se derrumba en una mayor cuantia; pero cuando el indicador crece, tambien se amplifica el incremento.

Crecen las inversiones en el sector inmobiliario desde "boca de pozo"

fuente: extracto infobae
Tema: inversion desde boca de pozo 2

La falta de opciones atractivas de inversion, dolar estable y una inflacion de dos digitos apuntalan la compra de unidades desde la gestacion de la obra. Desde el sector dan cuenta del aumento en la compraventa y revelan cual es la rentabilidad en dolares que se obtiene. ¿Donde debe ponerse la lupa?

“Los telefonos volvieron a sonar y ese es el mejor termometro para nuestra actividad. Hay consultas por terrenos, lotes en barrios cerrados y algunas zonas ideales para oficinas”. La frase, del director de ReMax en la Argentina, Sebastian Sosa, refleja el cambio de animo que se vive en el mercado inmobiliario local, que despues de tocar fondo y paralizarse casi por completo en el primer semestre del año, ahora se recupera y cobra un mayor ritmo. La vision es compartida por desarrolladores, brokers y especialistas, quienes consideran que el dolar estable y una inflacion de dos digitos contribuyen no solo a que los argentinos busquen en el ladrillo un resguardo para sus ahorros sino tambien para que lo elijan como alternativa rentable de inversion. En ese contexto, la compra desde boca de pozo (esto es desde que se inician los cimientos de la construccion de un proyecto) vuelve a ganar un espacio importante dentro del menu de opciones. Rodrigo Fernandez Prieto, director de Fernandez Prieto y Asociados y presidente de Intelligent, sostuvo a iProfesional.com que la incertidumbre se fue despejando y que las mejores proyecciones que se anticipan para la economia local contribuyen a una mejora en los niveles venta. Esto se da en los distintos segmentos socioeconomicos de la ciudad de Buenos Aires, pero mas especialmente en el ABC1. Sobre este target en particular, se destaco: “Vemos una gran recuperacion que se traduce en el mayor ritmo de comercializacion”.

La incertidumbre volvio a ganar a los inversores. Los cimbronazos se repiten y las recetas para cubrirse de los efectos de una crisis politica con coletazos economicos que aun es dificil determinar hasta donde puede llegar salen a la luz. La inversion en inmuebles como refugio de valor es un clasico. Pero, despues de las subas de precios registradas en los ultimos años, ¿donde conviene poner el dinero para no quedar desprotegido?

Especialistas consultados por El Cronista dan algunas pistas.“Hay que tener un mayor cuidado en aquellos proyectos con poco grado de diferenciacion y en precios intermedios”, aconsejan desde Reporte Inmobiliario.

“Si bien la inversion de desarrollo y la inversion de renta estan activas, la inversion especulativa, es decir aquella que busca obtener importantes ganancias de capital como consecuencia del crecimiento de los precios, se ha limitado".

¿Por donde mirar, entonces, si el objetivo es proteger el capital a largo plazo y obtener en el camino una renta?

Los proyectos nuevos resultan una alternativa interesante especialmente para quienes cuentan con ahorro limitado, que no alcanzaria para acceder a un departamento o local comercial en buena ubicacion. A los aportes iniciales habra que ir sumandole cuotas periodicas.

“En determinadas obras desde el pozo, o inversiones a boca de pozo de edificios residenciales siempre que esten bien estructuras con desarrolladores fiables y profesionales es posible obtener revalorizaciones del orden del 12 al 15% anual, pero siempre hay que estudiar la calidad, ubicacion y escala del emprendimiento para asegurarse el exito”.

Los desarrollos no vinculados a vivienda tambien pueden encerrar una oportunidad. Bajo la misma modalidad de construccion desde el pozo y valiendose siempre de la figura de fideicomiso hay alternativas para distintos perfiles de inversores. En estos casos la rentabilidad en un plazo de 18 meses, puede superar el 25%.

“Los inversores son propietarios de una parte del emprendimiento por la cual podran cobrar una renta y ademas se podran beneficiar con la revalorizacion patrimonial al momento de la salida (venta de la cuotaparte)”.
Apostar por las cocheras

Las cocheras en Capital Federal son, sin duda, una buena inversion. Las cocheras claramente estan desapareciendo de la ciudad y las tarifas aumentan en forma considerable. Obviamente el negocio es mas rentable en las zonas mas consolidadas y con menores posibilidades de estacionar en la calle donde la rentabilidad puede ser del 15% anual.

“En zonas de alta densidad construida y de alta ocupacion inexorablemente sufriran una revalorizacion. Es una muy buena opcion, pero hay que tener en cuenta que es dificil de hallar buenas cocheras que esten en venta”, en relacion a la inversion en cocheras. Estar atentos por si aparece la oportunidad.

Lo razonable seria invertir alrededor del 60% del patrimonio en activos inmobiliarios.

Las posibilidades abundan. Lo importante es hacerse asesorar para no errar la eleccion. “A pesar de que el credito no termina de aparecer, los desarrolladores agudizaron el ingenio para captar inversores y hoy hay opciones para quienes cuentan con u$s 5.000 y la posibilidad de pagar una cuota mensual de u$s 300”.

Finalmnte, los proyectos aboca de pozo mas viables son los que estan en las zonas de mayor precio. Un departamento en Recoleta proyectado a u$s 2.000 el m2 que finalmente por el aumento de los costos termina saliendo u$s 2.400, sigue siendo negocio para el inversor. En cambio uno en Saavedra de u$s 1000 que se extiende a u$s 1.200 probablemente quede fuera del mercado”.

Inmuebles: "Desde el pozo es negocio"

fuente:http://www.clarin.com/suplementos/economico/2006/09/10/n-00501.htm
Extracto Articulo Seccion Inmuebles. Referencia Venta desde el pozo.